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可茵街(Coin Street):社区营造推动城市更新的最佳样本

来源:urstaipei.net. 作者:杨思勤 时间:2016-08-05

危机:与开发商的抗争

 

 

  伦敦市中心的泰晤士河虽然只有200多米宽,长久以来却划分出南北大不同的伦敦风貌。泰晤士河北岸的北伦敦有繁荣的金融业,顶尖的百年学府,繁华的商业街还有时尚的住宅区。泰晤士河南岸自11世纪以来一直是个不毛之地,不仅是伦敦塔死刑犯的尸体掩埋处,源自中世纪的葬乱,血腥,未开化的印象总让人不寒而栗。到了19世纪后半,南岸变成工业贫民区,工厂林立,处处可见密集拥塞, 卫生与生活水准低落的工人阶级住宅。没有详尽的规划,加上二战时期德军猛烈的炮火攻击使当地残破更甚。直至20世纪下半页,南伦敦才开始展露丰富的市井文化。

 

  地处南岸的可茵街 (Coin Street)社区位于滑铁卢桥(Waterloo Bridge) 与布莱克法尔斯桥(Blackfriars Bridge) 之间。到1970年代,这块13英亩的土地仍然废弃。1970年代后期,多家开发商相中企图兴建观光旅馆及办公大楼,与伦敦其他地区的滨水开发一样,规划将使得周边社区与水隔离,沿岸的用地被用作商业开发,并且收益与社区无关。

 

可茵街的区位

 

  深怕过度商业开发会破坏当地的家庭生态的“可茵街社区营造者”展开与开放商为时七年的抗争。可茵街居民的担忧并非杞人忧天。一旦房地产被收购,居民的住所将转型为观光旅馆和拥有河景的高级小单位公寓。三人以上的家庭住户若没有显赫背景或相当的存款只能离开可茵街,搬往郊外, 而南岸的社区氛围、家庭与社会脉络必将消失。

 

  在八零年初期,可茵街有一半的地区已由开发商取得土地以及开发权。另一半的区域则仍属于大伦敦市议会。当开发商顺利取得这些破旧楼房的拆除令,同一时间,政府也淮许了可茵街居民提出的地区保护申请。居民与开发商各自拥有同一地段上不同的都更声音,势均力敌,僵持不下。

 

“可茵街社区营造者”(CSCB)的故事

 

 

  争议直至1981年才有了突破性的发展。

 

  出身于南伦敦的劳工党议员肯·利文斯通(KenLivingstone,即后来2000年当选的第一位伦敦市长),在1981年当上了伦敦市议会的议长后便强烈压制开发商的拆除计划。开发商不敌压力终于在1984年放弃可茵街的更新案。并把手上持有的地产卖给大伦敦市议会。市议会再以超低价一百万英镑半卖半贷款给“可茵街社区营造者” (Coin Street Community Builders),进行不以盈利为目的开发信托。

 

  可茵街的命运由此改写。

 

  CSCB的定位是一个“社会企业”,并采取社区信托发展基金的模式营运。所有公司成员都必须是本地住户。CSCB的设想是将可茵街建成一个居住、工作、社区设施和开敞空间的混合型社区。一些有远见的社会活动家成为主导者,他们募集了10万英镑以进行详尽的可行性研究与规划设计,并随即展开长达两年的公众咨询,CSCB与开发商同时获得了规划许可,但最终CSCB得到了来自利文斯通以及大伦敦议会的支持并获得了所有权,他们所提出的社区开发计划也获得通过。

 

  CSCB也做了许多工作以“品牌化(branding)”这一区域。虽然现在很难想象,但在1970年代南岸还不是公认的伦敦城的一部分。CSCB做了很多工作以提升地区的知名度,如年度的节庆等。在社区营造的早期阶段,节庆活动不但能提升社区知名度,还能将社区人群有效聚合在一起。他们还动议成立了“南岸雇主协会”,汇集了本地知名的雇主如壳牌,IBM和当地医院等,为社区营造的公共空间,公交线路,标志系统,地方营销等内容提供了资金和资源的支持。

 

  CSCB一直努力保持资金的自我维持。在获得这块废弃的土地之初,CSCB向各银行与房屋协会 (Housing Corporation) 的申请补助金借贷作为建设资金。然后慢慢通过商业收入(例如将限制的旧工厂或荒废的厂地出租当作收费停车场)还清数笔贷款。CSCB更不放过其他跨领域的小额资金, 包括儿童机构补助,伦敦开发局奖助,SRB都市更新基金,新机会基金 等。 1984到1988年短短4年间,CSCB拆除了部份废气的旧工业产房,完成了南岸首批的河堤步道同时加增新的河堤公园,打开了河滨界面。此后更兴建了伯尼史宾公园 (Bernie Spain Gardens) 以及加百利码头 (Gabriel’s Wharf)。

 

兴建的加百利码头

 

 

可茵街的城市更新实践与经验

 

 

  可茵街最具指标性的建筑当属翻修后兼具都会与怀旧气氛的Oxo Tower。 Oxo Tower原身是邮政局的发电厂,楼身主体建于19世纪末。后来由肉制品工厂接手时部份拆修,仅剩面河的建筑立面被保存。 可茵建设取得Oxo Tower后,交付建筑师Liftschutz Davidson 设计整修。

 

更新后的Oxo Tower

 

  1997年这项工程在国际上赢得六项建筑奖项,包括英国皇家建筑师协会(RIBA)首奖。建筑师在一、二楼设置了美术画廊,咖啡店及轻食餐厅。三至七楼层则是工作室与公寓住宅,而顶楼的餐厅俯瞰伦敦夜景。

 

  可茵街最令人称道的成果不在于翻修的创意或是‘高级化’的手法, 毕竟旧工厂改建成Loft住宅、艺术中心或咖啡店不管在当时或现在的欧洲来说已是司空见惯。同性质的翻修案在英国或欧洲其他工业城市中层出不穷,不过乏人问津,人烟稀薄的也不少。那为何可茵街能成功呢?

 

  一个更新案不能只有光鲜亮丽的新建筑而没有本质上的涵养,不能只是计算商机而缺少人气。更重要的是不能只有消费者而没有稳定居民。一块地再怎样被开发,被经营,终比不上居民悉心照料,以守护‘家园’的心来的垦切殷勤。因此,可茵建设不只追求新社区或新门面,更重要的是建立新家庭与稳定居民。

 

  可茵街还特别关注低收入群体。通过合作的房屋互助机构 (mutualhousing co-operatives),可茵街提供了约200户福利性质的集合住宅。整个集合住宅以中庭广场为中心,家家户户面对中央花园,不但使各住户轻易进出中庭,设计意向上更聚集了向心力。通过选用本地材料和可持续的建筑技术,使得低收入群体也能负担。

 

面向低收入群体的集合住宅

 

  创造平价房屋且同步实现社区内的商业,休憩,与文化的多元发展,这样的宗旨几乎是每项政府建案的统一目标,不过真正落实永续发展的建商寥寥无几。可茵街的成功诀窍不仅要吸引人,更重要的是把人留下来,使他们愿意成为和地方共生共长的居民。无论是老居民还是新移民,有了崭新的硬体设备也得培育社区涵养才能让艺术、文化、格调与社会水准齐头并进. 因此社区教育也成为可茵街地区复兴的重大课题。

 

  2007年,位于史坦佛街 (Stamford Street) 的社区中心落成, 其内设置了补习班、育婴房还有才艺及音乐教室,并提供就业指导和职业培训,强化社区整合。社会教育方面,除了Oxo画廊定期展览新锐艺术以提升当地文化视野之外, 一年一度的可茵庆典更提供市民便捷的艺术教育交流。使文化创意不再高不可攀,而是实际地丰富居民生活、提升社区格调的有效办法。

 

可茵街的节庆活动

 

 

可茵街启示

 

 

  可茵街快速而成功的更新成果来自于清楚的社区愿景,成功的社区自主性,还有精明的资金运转。CSCB活用了公部门与产业界的各项资源,达到多层次参与的整合机制。在多方的角力、不同的诉求下,可茵街的成功在英国的城市更新史上树立了难能可贵的里程碑。不仅仅证明社区主导的城市可比政府主导更为有效,也让其他为了保卫家园而正与开发商角力的小社区树立了信心。



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